2025年1月末時点で、政策金利は0.5%となりました。金利上昇すると、一般人に影響を受けるのは各種ローン(住宅・自動車など)の利息負担が発生します。一方で、銀行預金の利息が増加するメリットもあります。
その中で、わたくし自身現在賃貸住まいなのですが、仮に、この金利上昇局面で家を購入することを考えた場合将来的にどうなるのかと、不動産を直接買うのではなく、間接的にREIT(不動産投資信託)として購入するのはどうか、この金利上昇局面で改めて考察してみました。
金利上昇局面での住宅市場への影響
1. 短期的影響（2024年〜2025年）
住宅ローン金利の上昇し、住宅購入意欲の低下と月々の支払いが増えるため、特に若年層や初めての購入者の需要が減少し、駆け込み需要が発生する可能性があります。人気エリア（東京・大阪・名古屋など）は価格の下落は限定的だが、郊外・地方は下落の可能性が高いと見られています。
2. 中期的影響（2025年〜2027年）
住宅市場の減速し、仮に金利上昇が続くと、新規住宅購入者がさらに減少と住宅ローン審査が厳しくなり、「買えない層」が増えると予想されます。マンション・戸建てともに売れ行きが鈍化し、不動産価格が下落する可能性リスクがあります。
3. 長期的影響（2028年以降）
人口減少と金利上昇による、住宅需要の縮小になると言われています。日本の人口減少・少子高齢化が進むため、住宅市場全体の縮小が加速し、都心のコンパクトマンション（1LDK〜2LDK）や駅近物件は価値を維持しやすいが、地方・郊外の住宅は需要減少で価格が下落と予想されます。また、空き家問題がさらに深刻化し、「売れない家」や「資産価値ゼロの物件」が増えると言われています。
REIT（不動産投資信託）の購入をどう考えるか
2024年の金利上昇局面で、金利上昇はREITの価格に影響を与えるため、短期・中期・長期の視点で考えると、以下のようなポイントになると考えます。
1. 短期的影響（2024年〜2025年）
金利が上昇すると、REITの分配利回りの魅力が薄れるため売られやすくなるため、REIT価格は下落する可能性が高いです。また、仮に保有していた場合、都心オフィス等は、テレワークの定着でオフィス需要が減少傾向。空室率の上昇が続けば、賃料収入が減り、分配金も下がる可能性もあります。
2. 中期的影響（2025年〜2027年）
2025年以降、金利上昇がある程度織り込まれれば、REIT価格が底打ちする可能性あります。底打ちすれば、REITの買い場になるかもです。また、REIT市場の二極化、物流・住宅系REITは比較的安定（賃貸需要は強く、物流はEC拡大で堅調）オフィス・商業系REITは回復が遅れる可能性（金利上昇が続けば、資金調達コスト増で影響）になると言われています。
3. 長期的影響（2028年以降）
日本の人口減少で地方の不動産市場は厳しくなるが、都市部（東京・大阪・福岡など）の不動産は価値を維持しやすく、賃貸需要が底堅い住宅系REITは、長期的に安定した投資先として有望と考えます。
戦略として：あくまで現時点
結論として、個人的には不動産およびREITともに焦って購入する必要はないと考えます。
更なる金利上昇が予想されるため、これから不安定な局面になると考えます。金利上昇を織り込んだうえ、金利が頭打ちになること、日本でいえば将来的な人口減少と空き家問題、さらには自然災害のリスクもあるため、じっくり方向性が見えるまで待つ方がいいのではと考えています。
本日は最後まで読んでいただき、ありがとうございました。また次回の記事をお楽しみください。
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